전세는 여전히 많은 사람들이 선택하는 대표적인 주거 형태입니다. 초기 비용이 매매보다 적고 자금 운용에 유연함을 줄 수 있다는 장점이 있지만, 동시에 임차인은 다양한 사기에 노출될 위험이 큽니다. 최근 몇 년 사이 전세사기의 수법이 더욱 정교해지면서, 2025년 현재는 깡통전세, 이중 계약, 허위 임대인, 대리인 사칭 등 피해 유형이 점점 다양화되고 있습니다. 이에 따라 전세계약을 준비하는 임차인은 사전 정보 확인과 철저한 점검이 필수입니다.
이 가이드는 전세사기 예방을 위한 2025년 기준 핵심 수칙을 체계적으로 정리했습니다. 아래 항목들을 꼼꼼히 숙지하고 실천한다면, 여러분도 안전한 전세계약을 체결할 수 있습니다.
1. 등기부등본 확인은 계약 당일, 무조건 필수!
전세계약 시 가장 먼저 확인해야 할 문서는 등기부등본입니다. 여기에는 해당 부동산의 소유자, 근저당권, 압류, 가압류, 임차권 설정 여부 등이 기재되어 있어 임대인의 신뢰도를 판단할 수 있습니다.
체크 포인트:
- 소유주 일치 여부: 계약서상 임대인과 등기부등본의 소유자가 다르면, 위임장·인감증명서·신분증 등 추가 서류를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 유무: 근저당 설정 금액이 전세보증금보다 높다면, 해당 주택이 경매에 넘어가도 보증금 회수가 어렵습니다.
- 기존 임차권 존재 여부: 선순위 임차인이 있는 경우, 후순위 임차인은 보증금 우선변제에서 밀릴 수 있습니다.
등기부등본은 계약 직전, 당일에 인터넷등기소에서 직접 발급받는 것이 안전합니다.
2. 전세가율 80% 이하 매물만 선택하세요
전세가율은 전세보증금이 매매 시세 대비 차지하는 비율입니다. 이 수치가 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 커집니다.
전세가율 확인 방법:
- 한국부동산원, 국토부 실거래가 시스템, 포털 부동산 사이트 등에서 유사 평형대의 최근 시세를 조사하세요.
- 최근 3~6개월 사이의 실거래가 평균을 기준으로 전세보증금과 비교하여 계산합니다.
- 시세보다 지나치게 낮거나, 반대로 보증금이 과도하게 높은 매물은 반드시 의심해봐야 합니다.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보험사에서 대신 지급해주는 제도입니다. 현재는 선택이 아닌 필수에 가깝습니다.
가입 가능 여부 체크:
- 보증금이 시세의 90% 이내인지
- 선순위 담보권이 과도하지 않은지
- 건물 노후도가 심각하지 않은지
가입이 거절되는 물건은 그 자체로 문제 있는 매물일 가능성이 높기 때문에 과감히 계약을 포기하세요.
4. 임대인 신원 및 재정 상태 철저히 검토
임대인의 채무 상태나 세금 체납 여부에 따라 전세금 반환 가능성이 크게 달라집니다.
확인 사항:
- 신분증 원본 직접 확인 (명의 도용 방지)
- 채무 이력: 주민센터, 법원에서 등본, 채권 정보 일부 확인 가능
- 과거 거래 이력: 주변 부동산 중개소를 통해 문의 가능
다수의 부동산에 근저당이 설정되어 있거나 체납 이력이 있는 경우, 절대 안심하지 마세요.
5. 공인중개사 등록 여부와 중개 매물 상태 확인
전세사기에는 무자격 중개업자나 허위 매물이 자주 등장합니다. 반드시 등록된 중개업소를 통해 계약을 진행해야 합니다.
확인 사항:
- 공인중개사 자격증과 사무소 등록번호
- 중개대상물 확인 설명서 제공 여부
- 법정 한도 내 중개 수수료 여부
동일한 매물이 여러 부동산에 등록되어 있다면, 실소유주가 아닌 매물일 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
6. 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 등록
계약 당일에는 반드시 주민센터에 방문해 전입신고와 확정일자 등록을 완료해야 합니다. 이 두 절차는 임차인의 권리인 대항력과 우선변제권을 확보하는 핵심입니다.
전입신고를 하지 않거나 확정일자를 늦게 받으면, 선순위 임차인이나 채권자에게 밀릴 수 있어 보증금을 회수하기 어렵습니다.
7. 계약 현장은 반드시 사진과 영상으로 기록
계약서 서명 장면, 임대인 및 중개인 확인, 서류 검토 과정 등을 영상으로 기록해두면 분쟁 시 강력한 증거로 작용할 수 있습니다. 스마트폰으로 간단히 촬영만 해두어도 사기 예방에 큰 도움이 됩니다.
8. 사기 의심 시 즉시 전문가와 상담, 적극 신고
계약 과정에서 이상한 점이 있거나 불안한 기분이 든다면 주저하지 말고 전문가와 상담하세요.
활용 가능한 기관:
- 지자체 부동산 민원센터
- 대한법률구조공단
- 한국토지주택공사(LH)
- 국토교통부 부동산거래질서교란 신고센터
- 부동산 전문 변호사
피해가 의심되면 112나 관련 기관에 즉시 신고해 빠르게 대응하세요.
마무리: 나를 지키는 전세계약은 준비에서 시작됩니다
전세사기를 막기 위해 가장 중요한 것은 정보와 철저한 준비, 그리고 작은 의심도 놓치지 않는 자세입니다. 계약의 모든 과정에서 꼼꼼하게 확인하고 기록하는 습관이 여러분의 소중한 보증금을 지켜주는 가장 확실한 방법입니다.
2025년은 부동산 시장의 불확실성이 크고, 정부 정책이나 금리 변동, 지역별 전세 수급 변화 등 여러 외부 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 이러한 환경 속에서는 임차인 스스로가 정보 무장과 체크리스트 실천을 통해 위험을 사전에 차단해야 합니다.
이 글을 끝까지 읽고 내용을 실천으로 옮긴다면, 여러분도 ‘전세사기 걱정 없는 안전한 임차인’이 될 수 있습니다. 불안한 전세 시장에서 당당하게 내 권리를 지키세요!